Söderberg & Partners Advokatene

Utleie av egen bolig – skattefritt eller ikke?

Men dersom du leier ut flere enheter eller planlegger dette, bør du gjøre deg nærmere kjent med regelverket. Da kan du risikere å være tilbake til hovedregelen for utleie – nemlig skatteplikt. I artikkelen ser vi på hva du bør være oppmerksom på.

Utgangspunktet for utleie av egen bolig er som nevnt skatteplikt. Men her har man gitt et nokså raust skattefritak. Dette nyter du godt av når tre vilkår er oppnådd.

• du benytter minst halvparten av boligen selv,
• du leier ikke ut en flermannsbolig, og
• du leier ikke ut på korttidsleie

Vi ser nærmere på disse tre vilkårene under:

Hvordan vet jeg om jeg benytter minst halvparten av boligen selv?

Om man benytter minst halvparten av boligen selv, skal regnes etter utleieverdien, det er ikke areal som er avgjørende her. Er utleieverdi for del av boligen du selv bruker på kr 15 000 per måned, kan altså utleieverdien på utleiedelen(e) ikke overstige kr 15 000 per måned.

Her ser man på normal utleieverdi for vedkommende leilighet/boligdel på det frie marked. Er faktisk leieinntekt lavere enn markedsleie, f.eks. velger å leie ut rimelig til venner eller kjente, er dette uten betydning.

Leier jeg ut en flermannsbolig?

En flermannsbolig er en bolig med tre eller flere familieleiligheter eller en bolig med to familieleiligheter og selvstendig hybelleilighet. Når eier selv bor i en familieleilighet kan man dermed ikke leie ut to familieleiligheter eller leie ut en familieleilighet og en selvstendig hybelleilighet.

En familieleilighet er en boenhet som er av slik karakter at den er egnet som bolig for en familie med to voksne og ett barn. Dette er en konkret vurdering, men en familieleilighet har normalt eget bad og toalett, egen kjøkkenløsning og minst ett soverom. En praktisk avgrensning ligger i at dersom boenheten er under 40 kvm, så vil den normalt ikke være en familieleilighet, men en hybelleilighet.

Det vil si at dersom man leier ut to normalt utrustede boenheter på 35 kvm (to hybler), så er det som utgangspunkt ikke en flermannsbolig, men er de på 45 kvm (to familieleiligheter), så er det som utgangspunkt en flermannsbolig. Da vil utleieinntekter fra begge familieleilighetene være skattepliktige.

Leier man ut to normalt utrustede boenheter på hhv. 35 kvm og en på 45 kvm, leier man skattemessig ut en hybel og en familieleilighet. Er hybelen uselvstendig er utleieinntekter fra begge enhetene skattefri, men er hybelen selvstendig er alle utleieinntektene skattepliktig. Her anses en selvstendig hybelleilighet for en boenhet som har både egen inngang og eget WC. Ettersom egen låsbar dør til hybelen anses som egen inngang, faller det da ned på om hybelen har eget WC eller deler dette med andre boenheter. Det er ikke krav om at hybelen har eget kjøkken, soverom eller dusjmuligheter.

Ved utleie av næringslokale vil denne delen kunne tas med i vurderingen av om boligen er en flermannsbolig. Leier man f.eks. ut et lokale på over 4o kvm med tekjøkken og toalett til eget selskap eller andre, og man samtidig leier ut en familieleilighet eller selvstendig hybel, vil næringslokalet kunne anses som en familieleilighet slik at alle utleieinntekter blir er skattepliktige. 

Har boligen en familieleilighet (som man selv bor i) og kun hybler som leies ut, er det ingen begrensninger på antall hybler man kan leie ut. Men da må man passe på at man benytter minst halvparten av boligen selv. 

Leier jeg ut på korttid eller langtid?

Det er kun langtidsutleie som er omfattet av skattefritaket. Korttidsutleie er utleieforhold som varer mindre enn 30 dager. Her ser man på det enkelte leieforholdet. Tre utleieforhold på tre uker hver er altså korttidsutleie.

Ved korttidsutleie gjelder ikke skattefritaket. Her vil første 10 000 i leieinntekter være skattefri og for resterende inntekter får man et sjablongfradrag for kostnader på 15 %. Dette innebærer at 85 % av inntekt som overstiger 10 000 kroner er skattepliktig inntekt. 

Dette er de samme skattereglene som gjelder for utleie av egen fritidsbolig.

Andre forhold man bør merke seg ved utleie av egen bolig

Dersom en utleiedel er seksjonert med eget seksjonsnummer, vil du ikke få skattefritak ved utleie av den andre seksjonen. Dette gjelder selv om alle de tre vilkårene over er oppfylt.

Dersom du benytter mindre enn halvparten av boligen selv, du leier f.eks. ut hele boligen, så vil slik utleie være skattefri så lenge utleieinntektene ikke overstiger kr 20 000 i løpet av året. Dette forutsetter at leieforholdet er over 30 dager.

Eier du en leilighet som barnet ditt som bor i og barnet leier ut ett rom i leiligheten til f.eks. en venn eller medstudent, så vil leieinntekten være skattefri for barnet ditt om junior benytter minst halvparten av leiligheten selv, beregnet etter utleieverdi. Leier barnet ditt ut to rom derimot, og alle rommene i leiligheten er noenlunde like, vil slik utleie normalt være skattepliktig.

For frittliggende bygning på eiendommen din må det vurderes om bygningen skal ses under ett med hovedbygningen (egen bolig). Her vil det ha betydning om bygningen fortsatt har en tjenende funksjon for hovedbygningen. Dekker f.eks. bygningen garasjebehov for hovedbygningen, men samtidig har en utleiedel, så vil slik utleie normalt være skattefri. Her må man fremdeles passe på at utleiedelen ikke blir den tredje boenheten som gjør at man leier ut en flermannsbolig.

Utleie av sekundærbolig (bolig man ikke bor i selv) er alltid skattepliktig.