Söderberg & Partners Advokatene

Slik planlegger du generasjonsskifte for fritidsbolig, utleiebolig og andre eiendeler

Start med de viktige spørsmålene

Før du bestemmer hvordan fritidsbolig og andre eiendeler skal overføres, bør du tenke gjennom:

• Hvem skal overta hva?
• Skal verdier fordeles likt mellom barna eller skal de eie dem sammen?
• Har du andre eiendeler, som annen eiendom, kontanter eller verdipapirer, som kan brukes til å utjevne verdier mellom barna?
• Når skal verdiene overføres?

Svarene på disse spørsmålene legger rammene for resten av planleggingen.

Fritidsbolig – sammen eller hver for seg?

Fritidsboligen er ofte familiens samlingspunkt – men kan også bli en kilde til konflikt. Dersom flere barn skal eie sammen, bør dere tidlig avklare spørsmål om bruk, vedlikehold, investeringer og hvordan en eier eventuelt kan tre ut av sameiet. En sameieavtale kan være nyttig for å regulere slike forhold.

I mange familier er det mer praktisk at ett barn overtar hytta, mens de andre kompenseres med kontanter eller andre verdier. Dersom fritidsboligen har høy verdi, bør du tidlig vurdere hvordan dette kan løses gjennom gaver og testament.

Mange ønsker også å beholde retten til å bruke fritidsboligen etter at barna har kommet inn på eiersiden. Det kan reguleres gjennom avtale om bruksrett.

Utleiebolig og sekundærbolig

Har du én eller flere utleieboliger, kan du vurdere om barna skal overta disse som investering eller flytte inn selv. Mange velger å la ett barn overta en konkret bolig, mens øvrige arvinger kompenseres med kontanter eller andre verdier.

Det kan også være nyttig å være klar over at formuesverdien reduseres dersom barnet bruker boligen som egen primærbolig. Det kan gi lavere samlet formuesskatt for familien. Videre vil barnet kunne opparbeide seg skattefri bo- og eiertid, slik at gevinst ved et fremtidig salg blir skattefri.

Gave, salg eller forskudd på arv?

Overføring av verdier kan skje enten i levende live eller ved dødsfall. Mens du lever, kan du i stor grad fritt gi bort eller selge eiendom til barn, med enkelte begrensninger ved uskifte.

Selger du en eiendom til under markedsverdi, regnes differansen som gave. Gaveelementet utløser i dag ikke skatt eller arveavgift for barnet. Uansett overføringsform bør det opprettes en enkel, skriftlig avtale/gavebrev som regulerer eiendom, pris/verdi og overtakelse.

Dersom du ønsker at verdien senere skal avkortes i den endelig arven, må gavebrevet også angi hvilken verdi som skal legges til grunn. Forskudd på arv bør gjøres kjent for øvrige arvinger, for eksempel ved at gavebrevet legges som vedlegg til testamentet

Ved gave, salg eller forskudd på arv bør det vurderes om eierskiftet av fast eiendom skal tinglyses for å sikre mottakers rettsvern. Dokumentavgiften er 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi, uavhengig av gaveelementet. Ved arv etter dødsfall kan det gis helt eller delvis fritak for dokumentavgift avhengig av mottakerens arvelodd etter loven.

Testament – unngå uønskede sameier

Dersom du ønsker en bestemt fordeling av eiendelene, bør dette fremgå av et testament. Uten testament vil eiendom bli sameie mellom barna, og de må selv bli enige om fordelingen.

Dette kan skape utfordringer knyttet til bruk, vedlikehold og muligheten til å selge eller kjøpe seg ut. Har du en klar plan for hvem som skal overta fritidsbolig eller andre eiendommer, bør dette nedfelles i testamentet. Dersom flere skal eie sammen, kan det være nyttig å utarbeide en enkel sameieavtale på forhånd.

Pengegaver og utjevning mellom barna

Pengegaver og andre verdioverføringer kan brukes til å utjevne forskjeller dersom ett barn overtar fritidsboligen eller en utleiebolig.

Det er ingen arveavgift i Norge i dag, men det er likevel viktig å avklare skriftlig om gaven skal regnes som forskudd på arv, og hvordan den skal hensyntas ved et senere arveoppgjør. Gavebrev bør så langt som mulig være kjent for alle barna.

Du kan gjøre mye allerede nå

Selv om du ikke ønsker å gjennomføre hele generasjonsskiftet med én gang, kan du komme langt ved å:

• avklare hvem som på sikt skal overta fritidsbolig og annen fast eiendom
• vurdere hvordan øvrige eiendeler kan brukes til å utjevne verdier mellom barna
  få på plass testament, gavebrev, bruksrettsavtaler og eventuelle sameieavtaler

Når dette er gjennomtenkt og dokumentert, står familien bedre rustet den dagen generasjonsskiftet faktisk skal gjennomføres.