Skip to main content Skip to main navigation

Høyesterett: Skjeggkre gir ikke grunnlag for prisavslag

Høyesterett

Skjeggkre gir ikke grunnlag for prisavslag

11 mai · 2021

I flere år har skjeggkre vært en kilde til klager i forbindelse med bolighandel. Claims Link har mottatt og behandlet utallige slike klager, og er glade for at Høyesterett nå har satt en tydelig retning for disse sakene.

Elisabeth_Danielsen_Bogen.jpg

Elisabeth Danielsen Bogen,
Advokat og teamleder for spesialskade i Claims Link

- Det er utbetalt enorme summer fra forsikringsselskapene. Boligselgere som ikke har vært forsikret har måttet betale for verditap de ikke har hatt noe skyld i, siden de i mange tilfeller ikke har vært klar over at boligen var invadert av skjeggkre, sier Elisabeth Danielsen Bogen, advokat og teamleder for spesialskade i Claims Link.

Kjøperne har forståelig nok vært engstelige. Skjeggkre er ekle, men faktisk helt ufarlige. - De er ikke farlige, verken for mennesker eller bygningsmassen. Og kanskje aller viktigst: Skjeggkre er ikke udødelige – krypene bukker under for giftig åte, som både er ufarlige for mennesker og godkjent av Miljødirektoratet, sier Bogen.

- Resultatene fra sanering har nå virket såpass lenge, at Høyesterett slo fast at skjeggkre ikke er en mangel, fordi de lar seg fjerne. Da får boligen naturlig nok ikke et varig verditap, fortsetter hun.

Avgjørelsen viser at det nå finnes saneringsmetoder som gjør at skjeggkre rettslig sett må likestilles med andre forhold som det er mulig å utbedre. I tillegg er ikke lenger skjeggkre så uvanlig, og den markedsmessige konsekvensen er derfor ikke like stor som tidligere.

Bogen understreker at det fortsatt er viktig at selger opplyser om funn av skjeggkre for å unngå reklamasjon og mulig mangelansvar også i framtiden. Eiendomsmeglerne må fortsatt sørge for god veiledning til selger knyttet til opplysningsplikten for å begrense risikoen for å få en reklamasjon fra kjøper.

 

Endelig bekreftelse

arne-meidel.jpg

Arne Meidell, 
Advokat i Claims Link

Det var advokat Arne Meidell i Claims Link som kjørte saken i Høyesterett på vegne av selger.

- Endelig fikk vi bekreftelse på det selgersiden i våre saker hele tiden har anført, sier Meidell.

- Resultatet var selvsagt en glede for selgerne – som måtte vente hele 3½ år fra første reklamasjon på skjeggkre til endelig avgjørelse fra Høyesterett. Forhåpentligvis har vi nå fått et endelig punktum for skjeggkre-saker.

 

Dommen kort oppsummert

Bakgrunnen for saken er at kjøper oppdaget skjeggkre i boligen. Høyesterett legger imidlertid til grunn at selger hadde rettet mangelen ved å utrydde skjeggkrebestanden, og det var dermed ikke grunnlag for prisavslag i tillegg.

Kjøper hadde med andre ord ikke godtgjort noe verditap/restlyte etter vellykket sanering, og Høyesterett viser også til utviklingen i underrettspraksis som viser at skjeggkre i alminnelighet ikke medfører noe verdireduksjon. Vurderingen av et eventuelt restlyte må gjøres på domstidspunktet, ikke ved overtakelse. Kjøper fikk heller ingen erstatning for den midlertidige bruksulempen de hadde frem til boligen ble fri for skjeggkre. Høyesterett konkluderte med at rettingen hadde skjedd innenfor rimelig tid og ikke var til urimelig ulempe for dem.

- Dette er første gang Høyesterett har vurdert betydningen av skjeggkre, det er derfor en prinsipiell viktig avgjørelse for oss, sier Bogen. - Vi har parallelt med denne saken hatt en annen sak vedrørende skjeggkre inne til vurdering av Høyesterett. Her ble selger og forsikringsselskap frifunnet i lagmannsretten, og kjøper anket til Høyesterett. Høyesterett har i etterkant av dommen i den første saken, besluttet at denne ikke slipper inn til behandling og vi kan dermed konstatere at dette nå er avgjort en gang for alle: Skjeggkre bør ikke lenger være en konfliktdrivende faktor i avhendingssakene.

På innsiden av S&P Eiendom

Møt Christan Søhus, CCO og leder for Söderberg & Partners Eiendom

23 juni · 2021

Christian Søhus (39) er leder for Söderberg & Partners Eiendom, som blant annet fremforhandler forsikringer knyttet til kjøp og salg av bolig. Vi vet at forsikring gjør bolighandelen tryggere, og sammen med resten av eiendomsbransjen jobber Söderberg & Partners kontinuerlig for å redusere konfliktnivået i boligmarkedet.

Vi har snakket med Christian om året som har gått, og spurt om status i forretningsområdet nå som Covid-19 har vært en del av hverdagen i over ett år.

Dobbeltboligforsikring

- Boligmarkedet er særdeles viktig for norsk økonomi. Da de sterkeste restriksjonene ble innført, var vi derfor spente på hvilken påvirkning dette ville få for boligprisene og omsetningshastigheten, sier Christian.

- Som et bidrag til at boligmarkedet ikke skulle stoppe opp, lanserte vi raskt et nytt produkt - Dobbeltboligforsikring. Med denne forsikringen reduserer man risikoen forbundet med å sitte med doble bokostnader dersom man ikke får solgt.

Digitale fagkurs

Eiendomsmeglere må gjennomføre årlig etterutdanning, og Söderberg & Partners er en av tilbyderne av nødvendige fagkurs. Som alle andre har vi i S&P Eiendom vært nødt til å omstille oss til en digital hverdag, sier han.

- Vi har derfor lansert gode digitale løsninger og klart å opprettholde aktiviteten. Vi har bl.a. fått på plass en ny digital kurskatalog, som gir meglerne samme gode kvalitet, men enda større fleksibilitet i forhold til oppfyllelse av etterutdanning. Tilbakemeldingen fra meglerne tilsier at dette er noe vi kommer til å fortsette med også i fremtiden, men da i kombinasjon med de tradisjonelle kursene.

God fart i markedet

– Heldigvis for Norge og norsk økonomi har boligmarkedet klart seg særdeles bra. Kombinasjonen av en historisk lav rente og mye tid hjemme har ført til at mange har startet drømmen om et nytt sted å bo, sier Christian.

9 av 10 boligselgere i Norge kjøper en boligselgerforsikring. Tilsvarende tall for boligkjøperforsikring er 6 av 10. Boligselger- og boligkjøperforsikring distribueres av eiendomsmeglerne, som gir trygghet til både kjøper og selger. Det er avhendingsloven som regulerer boligtransaksjonen, og selger kan holdes ansvarlig for skjulte feil og mangler i 5 år etter overtakelse.

– Vi, sammen med resten av eiendomsbransjen, jobber kontinuerlig for å begrense antall konflikter i boligmarkedet. Det er derfor gledelig å se at salget av disse produktene har holdt seg på de samme høye nivåene som før Covid-19, sier Christian. 

Varige endringer

– Grunnet pandemien har det fysiske kontraktsmøtet blitt digitalt. Tradisjonelt tilbyr eiendomsmegler boligkjøperforsikring i kontraktsmøtet, og dersom denne prosessen forblir digital, vil det potensielt kunne få en negativ innvirkning på hvor mange som kjøper produktet, sier Christian.

– Söderberg & Partners lanserte 1. juni en digital tjeneste for boligkjøperforsikring. Eiendomsmegler vil etter budaksept sende en SMS til kjøper, hvor de kan logge seg inn med BankID, få oversikt over produktet, og bestille forsikringen. Til tross for at det er kort tid siden lansering, ser vi allerede at dette skaper forenkling og en god opplevelse for kjøper og megler. 

Produktutvikling i samarbeid med våre kunder

I Söderberg & Partners baserer vi all utvikling og innovasjon på kundeinnsikt. - Vår ambisjon er å lansere tjenester som skaper økt opplevd verdi, sier Christian, som i tillegg til å lede Eiendom også er leder for Innovasjon & Marked. - I forbindelse med salg av bolig er det spesielt én ting som skaper frustrasjon og fører til feil, og det er egenerklæringsskjema, sier han. ­- Den visuelle opplevelsen og de statiske spørsmålene, har ført til mye frustrasjon, og ikke minst mange spørsmål til eiendomsmeglerne.

Smart Egenerklæringsskjema

S&P Eiendom har nylig startet utrullingen en ny tjeneste vi kaller Smart Egenerklærinsskjema. Vi har blant annet inngått et samarbeid med Boligmappa, slik at selger kan vedlegge relevant dokumentasjon om arbeid utført ved boligen, direkte inn i egenerklæringsskjema. Skjema har gjennomgående digital utfyllingshjelp og enkel navigasjon.

- Vi håper dette vil oppleves som en betydelig forenkling for alle som skal selge bolig, samt at det vil føre til færre spørsmål til eiendomsmeglerne, sier Christian og legger til: - Vi har også lansert en digital tjeneste der kjøpere og selgere når som helst kan logge inn med BankID og finne relevant dokumentasjon knyttet til tidligere solgte og kjøpte objekter.

Ny lov fra 1. januar 2022

Nylig vedtok regjeringen ny avhendingslov og ny takstforskrift. Disse trer i kraft 1. januar 2022. Et større ansvar vil legges på selger da blant annet «as is»-klausulen fjernes. - Det stilles heller ingen kompetansekrav til takstbransjen, noe som etter vårt syn, er uforståelig. Skal konfliktnivået reduseres, er vi avhengig av kvalitet og god kompetanse hos alle profesjonelle involverte parter.

- Vi har lenge jobbet sammen med våre kunder for å finne ut av hvordan produktene skal tilpasses ny lov. Det er basert på deres innsikt og behov at vi henvender oss til forsikringsmarkedet og fremforhandler vilkår og pris. Vi skal fortsette arbeidet med å redusere konfliktsnivået, og bidra til god balanse mellom partene i boligtransaksjonen, avslutter Christian.

Kontakt oss