Söderberg & Partners Advokatene
Salg av egen bolig kan gi uventet skatteregning

Du kjenner gjerne til skattefritaket ved salg av egen bolig. Men visste du at høy salgssum eller salg av stor eiendom likevel kan gi skatteplikt?

De fleste huseiere kjenner til skattefritaket som gjelder ved salg av egen bolig. For bolig som du har eid i minst ett år og som du har benyttet som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget, er gevinst ved salg skattefri.

For tomtesalg gjelder derimot alltid hovedregelen om skatteplikt. Mange er gjerne ikke like godt kjent med at salg av egen bolig i noen tilfeller kan anses som helt eller delvis tomtesalg. Som en konsekvens vil salget kunne medføre skatteplikt på hele salgssummen. Ved et salg bør du derfor ha kjennskap til disse reglene ettersom et salg kan innebære en overraskende skatteregning, og til og med gi grunnlag for tilleggsskatt om du ikke har gitt fullstendige opplysninger om boligsalget.

I denne artikkelen tar vi kort for oss to tilfeller hvor det kan tenkes en skattemessig omklassifisering fra skattefri salg av egen bolig til skattepliktig tomtesalg.

Selger du til utbygger?

Selger man en boligeiendom som er egnet for eiendomsutvikling, vil hele salgsvederlaget under gitte omstendigheter kunne være skattepliktig. Dette gjelder typisk hvor en eiendomsutvikler kjøper opp eiendommen for å utnytte tomten. Det er med andre ord ikke bebyggelsen, men heller tomten utvikleren har kjøpt.

Her er det et sentralt vilkår som må være på plass før en eventuell skattemessig omklassifisering, nemlig at salgssummen må være vesentlig påvirket av utbyggingsmulighetene. Det vil si at dersom «mannen i gaten» ville betalt 20 millioner for boligen din, men en eiendomsutvikler tilbyr 30 millioner for den, da vil hele summen normalt være skattepliktig. Og dette gjelder selv om boligen holder god standard og om tomten ikke er stor.

Har du stor eiendom?

Et annet tilfelle er hvor man f.eks. selger bolig med stor hage, men uten at salgssummen i vesentlig grad er påvirket av utbyggingsmulighetene. I slike tilfeller vil det kunne være et kombinert salg av både skattefri bolig med «naturlig arrondert tomt» og skattepliktig tomt.

Hva som er en «naturlig arrondert tomt» må avgjøres i hvert enkelt tilfelle. Det er en skjønnsmessig vurdering der man bl.a. tar hensyn til:

  • Hva som er vanlig størrelse på tomter i området
  • Hvor stor del av arealet kan brukes til utbyggingsformål, både med tanke på regulering og fysisk
  • Hvor stor bebyggelsen er i forhold til tomten
  • Om det er flere bygninger på tomten
  • Om atkomst til boligen og topografi tilsier at tomten krever en viss størrelse
  • Bygningen(e)s beliggenhet på tomten

Hva bør du gjøre om du selger?

Skatteetaten er tilbakeholden med å gi bindende forhåndsuttalelse på slike skjønnsmessige vurderinger. Ved salg av større eiendommer bør man heller vurdere å bygge opp argumentasjon allerede i skattemeldingen for hva som er naturlig arrondert tomt til boligen som selges, særlig dersom eiendommen er større enn hva som er vanlig i området.

Söderberg & Partners Advokatene har lang erfaring med beskatning av fast eiendom. Vi kan bistå med skattemessige vurderinger rundt et salg og hvilke opplysninger som må gis til skattemyndighetene i forbindelse med salget.

Innholdet er utarbeidet av Söderberg & Partners Advokatene AS og er kun ment som generell informasjon, er ikke uttømmende og erstatter ikke individuell rådgivning. Vi anbefaler at du vurderer konkrete spørsmål med oss eller annen kompetent rådgiver.

Norge
NorskEnglish
Norge
NorskEnglish